1. 적용대상(주택법 제57조 제1항, 제2항)
- 사업주체가 주택법 제57조 및 시행령 제27조에 따라 일반에게 공급하는 공동주택 중
- 공공택지(주택법 제2조 24호)

가. 제24조제2항에 따른 국민주택건설사업 또는 대지조성사업
나. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업. 다만, 같은 법 제7조제1항제4호에 따른
주택건설등 사업자가 같은 법 제12조제5항에 따라 활용하는 택지는 제외한다.
다. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지개발사업
라. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택지구조성사업
마. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 조성사업(같은 법 제23조제1항제2호에 해당하는 시행자가 같은 법 제34조에 따른 수용 또는 사용의 방식으로 시행하는 사업만 해당한다)
바. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업(같은 법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자가 같은 법 제21조에 따른 수용 또는 사용의 방식으로 시행하는 사업과 혼용방식 중 수용 또는 사용의 방식이 적용되는 구역에서 시행하는 사업만 해당한다)
사. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 따른 경제자유구역개발사업(수용 또는 사용의 방식으로 시행하는 사업과 혼용방식 중 수용 또는 사용의 방식이 적용되는 구역에서 시행하는 사업만 해당한다)
아. 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」에 따른 혁신도시개발사업
자. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」에 따른 행정중심복합도시건설사업
차. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

- 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승우려가 있어 국토교통부장관이 지정하는 지역(주택법 58조 1항, 주택법시행령 제61조 1항)

분양가상한제 적용 지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달(이하 '직전월'이라 한다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률(이하 이 조에서 '물가상승률'이라 한다)의 2배를 초과한 지역으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.
1. 직전월부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역
2. 직전월부터 소급하여 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 증가한 지역
3. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

2. 적용시기

’07.9.1 이후 최초로 사업계획승인(도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행인가 또는 건축법에 따른 건축허가)를 신청하는 분부터 적용
’07.8.31 이전에 사업계획승인을 신청하였더라고 ’07.12.1 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우에는 개정된 분양가상한제 적용

3. 주택 분양가격 산정방법
(주택법 57조 3항, 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제 7조)
- 분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비
- 택지비 = 택지의 공급가격 + 택지비 가산비
- 건축비 = 기본형건축비 + 건축비 가산비
- 기본형건축비는 지상층건축비와 지하층건축비로 구분
- 국토교통부에서 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 건설공사비지수를 반영한 기본형건축비 고시

1. 공공택지 : 택지공급가격 + 공공택지 택지비 가산비(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조)
- 택지 공급가격: 택지개발사업자로부터 실제로 택지를 공급받은 가격(택지개발업무처리지침 별표3)

- 산업단지개발사업에서 산업시설용지 외의 용도로 공급한 경우: 감정평가액(산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령 제40조(분양가격의 결정 등) 6항에서 산업시설용지 외의 용도로 공급하는 용지의 분양가격은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 행한 감정평가액으로 한다.)

2. 공공택지의 택지비 가산비 :
- 국가, 한국토지주택공사, 지방공사, 「엔지니어링기술 진흥법」에 따라 해당 부분이 기술용역업체로 신고 된 업체(해당 사업주체의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사인 업체는 제외), 그 밖에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공공기관이 산정한 아래의 공사비 · 연약지반 공사비
· 암석지반 공사비
· 흙막이 및 차수벽공사비
· 지하공사에서 특수공법 사용에 따른 공사비
- 방음시설 설치비
- 공공택지의 기간이자
- 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비
- 그 밖의 분양가심사위원회 심의를 거쳐 필요하다고 인정되는 경비

1. 기본형건축비 : 지상층건축비 + 지하층건축7(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조)
- 국토교통부장관은 공동주택 건설공사비지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축비의 등락을 나타내는 지수를 말한다. 이하 같다)와 이를 반영한 기본형건축비를 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 고시하여야 한다.

2. 지상층건축비
- 국토교통부고시 제 2019-93호(2019년 3월 1일)

- 지상층건축비 산정에 있어 주택공급면적이란 주거전용면적과 주거공용면적의 합을 말함
- 상기 지상층건축비에는 건축연면적에 산입되지 아니하는 장애인용 승강기 설치면적의 공사비 및 부가가치세가 포함되어 있음

3. 지하층 건축비
- 지하층건축비의 범위
- 주택관련 법령 및 기준 등에 의해 지하에 설치되는 제반시설물의 건설에 소요되는 비용을 지하층 면적을 기준으로 산출한 금액으로서 구체적인 내용은 다음과 같다.
- 지하에 설치되는 제반시설 및 설비(지하주차장, 전기실, 기계실, 오수정화조, 지하저수조, 피트층 등)의 공사비
- 지하층 각 부위별 고유기능을 유지하기 위해 설치되는 기계, 전기 및 통신설비
- 흙막이 공사비는 택지비 가산비에 포함
- 지하층건축비의 산정방법
- 지하층의 기준면적은 주택 분양시에 계약면적에 반영되는 지하층의 바닥 면적을 기준으로 하며, 다만 건축연면적에 산입 되지 아니하는 지하주차장 및 지하피트가 있을 경우 이를 포함한다.

4. 건축비 가산비(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 별표1의3)
- 구조형식에 의한 기본형건축비에 가산되는 비용

- 특수한 형태의 주택에 대한 가산비용 :「건축법 시행령」별표1 제2호 가목에 해당하는 아파트 이외의 형태로 건설․공급되는 공동주택에 테라스 등을 설치함에 따라 추가되는 비용으로 지상층건축비의 28% 범위 내에서 시장․군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 금액
- 공동주택성능에 대한 등급을 발급받은 경우나 소비자만족도 우수업체로 선정된 경우

- 법정 초과 복리시설 설치비

- 인텔리전트설비의 설치에 따라 추가로 소요되는 비용

- 초고층주택

- 임해(臨海) ․매립지 등 입지특성으로 인하여 시장․군수 또는 구청장이 구조물의 방염 등에 필요하다고 인정하는 특수자재․설비 및 그 설치 등에 소요되는 비용

- 분양보증수수료

- 에너지절약형 친환경주택 공사비

- 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 위한 주택의 건설에 따라 추가로 드는 비용

- 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 위한 주택의 건설에 따라 추가로 드는 비용

1. 공공택지(공동주택 분양가격의 산정등에 관한 규칙 제15조, 16조)
- 공시대상항목

2. 공공택지 외의 택지의 공급주택 분양가격 공시항목(공동주택 분양가격의 산정등에 관한 규칙 제15조, 16조)
- 공시대상

- 공시대상항목

1. 분양가심사위원회의 운영(주택법 제59조)
- 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제57조에 관한 사항을 심의하기 위하여 분양가심사위원회를 설치ㆍ운영하여야 한다.
- 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제54조제1항제1호에 따라 입주자모집 승인을 할 때에는 분양가심사위원회의 심사결과에 따라 승인 여부를 결정하여야 한다.
- 분양가심사위원회는 주택 관련 분야 교수, 주택건설 또는 주택관리 분야 전문직 종사자, 관계 공무원 또는 변호사ㆍ회계사ㆍ감정평가사 등 관련 전문가 10명 이내로 구성하되, 구성 절차 및 운영에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
- 분양가심사위원회의 위원은 제1항부터 제3항까지의 업무를 수행할 때에는 신의와 성실로써 공정하게 심사를 하여야 한다.

2. 분양가심사위원회의 설치 운영(주택법 시행령 제62조)
- 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제15조에 따른 사업계획승인 신청(「도시 및 주거환경정비법」 제50조에 따른 사업시행계획인가 및 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다)이 있는 날부터 20일 이내에 법 제59조제1항에 따른 분양가심사위원회(이하 이 장에서 '위원회'라 한다)를 설치ㆍ운영하여야 한다. <개정 2018. 2. 9.>
- 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 해당 기관의 장이 위원회를 설치ㆍ운영하여야 한다. 이 경우 제63조부터 제70조까지의 규정을 준용한다.

3. 분양가심사위원회의 기능(주택법 시행령 제63조)
- 분양가격 및 발코니 확장비용 산정의 적정성 여부
- 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(구는 자치구를 말하며, 이하 '시ㆍ군ㆍ구'라 한다)별 기본형건축비 산정의 적정성 여부
- 분양가격 공시내용의 적정성 여부
- 분양가상한제 적용주택의 전매행위 제한과 관련된 인근지역 주택매매가격 산정의 적정성 여부

4. 분양가심사위원회의 구성(주택법 시행령 제64조)
- 법학ㆍ경제학ㆍ부동산학 등 주택분야와 관련된 학문을 전공하고 「고등교육법」에 따른 대학에서 조교수 이상으로 1년 이상 재직한 사람
- 변호사ㆍ회계사ㆍ감정평가사 또는 세무사의 자격을 취득 한 후 해당 직(職)에 1년 이상 근무한 사람
- 토목ㆍ건축 또는 주택 분야 업무에 5년 이상 종사한 사람
- 주택관리사 자격을 취득한 후 공동주택 관리사무소장의 직에 5년 이상 근무한 사
- 국가 또는 지방자치단체에서 주택사업 인ㆍ허가 등 관련 업무를 하는 5급 이상 공무원으로서 해당 기관의 장으로부터 추천을 받은 사람. 다만, 해당 시ㆍ군ㆍ구에 소속된 공무원은 추천을 필요로 하지 아니한다.
- 한국토지주택공사 또는 지방공사에서 주택사업 관련 업무에 종사하고 있는 임직원으로서 해당 기관의 장으로부터 추천을 받은 사람
- 임기는 2년으로 하며, 연임할 수 있다.
- 위원회의 위원장은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 민간위원 중에서 지명하는 자가 된다.

5. 분양가심사위원회의 회의(주택법 시행령 제65조)
- 위원회의 회의는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이나 위원장이 필요하다고 인정하는 경우에 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 소집한다.
- 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 회의 개최일 2일 전까지 회의와 관련된 사항을 위원에게 알려야 한다.
- 위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.
- 위원장은 위원회의 의장이 된다. 다만, 위원장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없을 때에는 위원장이 미리 지명한 위원이 그 직무를 대행한다.
- 위원회에 위원회의 사무를 처리할 간사 1명을 두며, 간사는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 주택업무 관련 직원 중에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지명한다.
- 위원회의 회의는 공개하지 아니한다. 다만, 위원회의 의결로 공개할 수 있다.

이 법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설ㆍ공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다.

이 영은 「주택법」에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

이 규칙은 「주택법」 제54조제1항제2호나목 및 제57조에 따라 분양가상한제 적용주택의 선택품목제도, 분양가격 산정방식, 분양가격 공시의 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

이 고시는 「주택법」(이하 ＂법＂이라 한다) 제54조제1항제2호나목, 제57조제1항·제6항, 제59조 및 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」(이하 ＂규칙＂이라 한다) 제4조, 제6조에 따른 분양가상한제 적용주택의 기본선택품목의 시공·설치기간, 추가선택품목의 공급, 공공택지 외의 택지의 감정평가, 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시 및 분양가심사위원회의 운영 등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

매년 3월 1일, 9월 15일 기본형건축비를 고시한다.

이 기준은 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제14조제2항 별표1의3 제3호에 따라 공동주택성능등급을 인증받거나 소비자만족도 우수업체로 선정된 경우 추가로 인정되는 비용의 산정기준 및 가산비율 등에 대하여 정함을 목적으로 한다.